O Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que, se o arrendador perde judicialmente a propriedade de um imóvel rural, o contrato de arrendamento é extinto. Com isso, o novo proprietário não assume automaticamente os direitos e as obrigações do acordo.
Joaquim Goulart, sócio-fundador do escritório Goulart e Ribeiro da Rocha Advogados, avalia que a decisão distingue a venda voluntária do imóvel — situação em que o arrendamento continua — da perda da propriedade por ordem judicial, que encerra os efeitos do vínculo contratual.
O entendimento foi firmado por unanimidade pela Terceira Turma do STJ, no julgamento do Recurso Especial nº 2.187.412/MT. Sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi, o colegiado negou provimento aos recursos e manteve a conclusão de que a perda judicial da propriedade pelo arrendador, em ação reivindicatória, extingue o contrato de arrendamento rural.
No processo, o arrendatário buscava permanecer na posse de imóveis rurais até 2030, conforme prazo estabelecido em aditivos ao contrato. As áreas foram reivindicadas judicialmente e, depois, uma decisão reconheceu o domínio de terceiro e determinou que ele fosse imitido na posse.
O STJ distinguiu o caso da situação prevista no artigo 92, § 5º, do Estatuto da Terra. Esse dispositivo determina que a venda do imóvel ou a constituição de ônus real não interrompe o arrendamento e sub-roga o adquirente nos direitos e deveres do antigo proprietário. Para a Corte, a regra não abrange a perda da propriedade decorrente de decisão judicial.
A decisão também se apoia no artigo 26, inciso VIII, do Decreto nº 59.566/1966, que prevê a extinção do arrendamento rural quando o imóvel é perdido. Na avaliação da relatora, impor ao novo proprietário um contrato que ele não firmou significaria atribuir-lhe uma obrigação sem seu consentimento.
Joaquim Goulart analisa a diferença entre as duas situações:
“A decisão estabelece uma distinção juridicamente relevante entre a transmissão voluntária da propriedade e a perda do domínio reconhecida judicialmente. Na primeira hipótese, a própria legislação agrária preserva a relação contratual e determina a sub-rogação do adquirente. Na segunda, o vínculo contratual mantido com o antigo proprietário não pode ser transferido automaticamente a quem teve seu domínio reconhecido pela Justiça”
O advogado também aponta impactos para a segurança jurídica no campo:
“O precedente demonstra que a proteção conferida ao arrendamento rural não pode ser interpretada de maneira dissociada dos limites subjetivos do contrato e da própria titularidade do imóvel. Reconhecida judicialmente a perda da propriedade pelo arrendador, extingue-se a relação jurídica que sustentava o arrendamento, sem que seja necessária uma ação autônoma de rescisão contratual ou de despejo para que o novo proprietário seja imitido na posse”
O STJ afastou ainda o direito de preferência do arrendatário à renovação, por considerar que essa prerrogativa depende de contrato válido e eficaz. A Corte ressaltou que eventual permanência no imóvel deve seguir o artigo 28 do Decreto nº 59.566/1966, que permite ao arrendatário ficar até o fim dos trabalhos necessários à colheita.
